1．観音寺市で生前対策が急務とされる理由

　観音寺市は瀬戸内海に近く自然豊かな地域ですが、高齢化が進む中で空き家問題や所有不動産の適切な管理が深刻な課題になっています。市は 「空家等対策の推進に関する条例」 を施行し、所有者に対して管理責任を明確化。
また、空き家バンク制度を活用して定住促進を図るなど、空き家を地域資産として捉える取り組みも進められています。
こうした背景から、将来的な相続や財産管理、空き家対策を見据えた「生前対策」が、観音寺市でもますます重要になってきています。

2．観音寺市における主要なリスク

2.1 空き家の放置と管理不全

　観音寺市では空き家等対策法および市条例に基づき、所有者に「適切な管理」を求めています。
　空き家を放置すると、老朽化による倒壊や近隣への景観・安全被害、草木の繁茂などが問題になるほか、住環境への影響も出てきます。
空き家所有者は、将来的な管理方針を早めに整理しておく必要があります。

2.2 老朽空き家と除却コスト

　観音寺市は 老朽危険空き家除却支援事業 を実施しており、危険な空き家の解体にかかる費用の一部を補助します。
　ただし補助には申請が必要で、事前相談や除却の計画を立てる必要があります。
また、除却後に固定資産税の評価が変わるケースも考えられ、跡地管理の必要性も出てきます。

2.3 高齢化・認知症による判断能力低下リスク

　高齢の所有者が認知症などで判断能力を失った後、不動産の処分や預貯金の管理が難しくなるリスクがあります。
　判断能力が減少すると、成年後見制度を利用するしかなくなり、思い通りの処分や活用が難しくなる場合もあります。

2.4 名義放置と相続トラブル

　観音寺市においても、相続で名義がそのままになっている住宅・土地があるケースが多いと想定されます。
　名義放置が続くと共有名義が複雑化し、相続人間で分割や売却の意思が合わずトラブルが起きやすいです。

3．観音寺市が提供する支援制度・活用策

3.1 空き家バンク制度

　観音寺市の 空き家バンク制度 では、空き家所有者が売却または賃貸を希望する住宅を登録できます。
　この制度を使えば、地域定住を望む人や移住希望者とマッチングでき、所有不動産を有効活用する第一歩となります。

3.2 老朽危険空き家除却支援

　市の 老朽危険空き家除却支援事業 により、補助を受けて空き家を除却することが可能です。
申請には事前相談が必要で、補助を受けるための手続きや査定が必須です。

3.3 空き家活用型事業所補助金（移住促進）

　観音寺市は 空き家を事業所に改修する法人・個人事業主への補助金 を設けています。
県外事業者や個人が市内空き家を購入・改修して事業所を作る際に、改修費用の一部を補助する制度です。
これを活用することで、空き家をビジネス拠点や地域交流拠点として再利用できます。

4．生前対策の具体的方法

4.1 遺言書（自筆／公正証書）

遺言書を準備しておくことで、空き家や土地の相続先、処分方針を明確にできます。

• 公正証書遺言：法的な信頼性が高く、相続トラブルを抑える力が強い
• 自筆証書遺言：コストを抑えられるが、形式不備・紛失リスクがある

特に、空き家や土地の行き先や将来の処分を明らかにしておくことは有効です。

4.2 家族信託

信頼できる家族に、将来の不動産管理や処分を任せる方法があります。

• 判断能力が低下した後でも、信託契約の内容に沿って管理が可能
• 空き家を売却・賃貸・除却など、複数シナリオをあらかじめ設計できる
• 相続時に共有問題や分割トラブルを軽減できる

4.3 任意後見契約

判断能力が十分なうちに後見人（任意）を決めておく契約です。

• 将来、認知症などで判断力が低くなった際に備える
• 財産管理や生活サポートを任せられる
• 家族信託と併用することで、より柔軟な資産管理が可能になります

4.4 相続登記・名義整理

相続登記を早めに行うことで、将来的な相続トラブルを未然に防げます。
特に名義が古いままの不動産（実家・空き家・土地）は、整理をしておくことで売却や活用がスムーズになります。

また、相続登記義務化の制度変更を受けて、3年以内に登記を済ませる必要性が出てきた家庭も増えています。

4.5 生前贈与・資産棚卸し

• 預貯金、不動産、借入金などを整理（棚卸し）しておく
• 将来不要な不動産は贈与を活用して先に分けておく
• 家族で財産の全体像を共有して、相続・管理の方針を話し合う

5．地域創生を見据えた遺産設計の考え方

　生前対策は、地域資産として空き家を残すチャンスでもあります。

• 空き家を地域拠点に：信託＋遺言で空き家を若者の移住拠点、コミュニティ施設、サテライトオフィスなどに再活用
• 補助金と組み合わせた改修：空き家バンク登録と市・県の補助金で改修し、価値を上げて活用
• 将来を見据えた管理設計：任意後見や信託を通じて、判断能力低下後も不動産を適切に管理

　こうした設計をしておくことで、資産を「残すだけのもの」から「地域の資源」に変えることができます。

6．よくある観音寺市特有の相談ケース

• ケースA：県外に住む子どもが実家を相続したいが名義が父母のまま
  　→ 遺言＋相続登記＋将来管理を見据えた信託を組み合わせる
• ケースB：老朽空き家を持っているが、解体コストに不安がある
  　→ 老朽空き家除却支援制度を利用しつつ、遺言で除却後土地の扱いも定める
• ケースC：地域貢献をしたく、空き家をビジネス拠点にしたい
  　→ 補助金を活かして空き家を事業所に改修、将来的に後継者につなぐ設計
• ケースD：高齢化リスクがあり、将来の財産管理が不安
  　→ 任意後見＋信託で判断力低下後も資産管理を安定させる

7．生前対策を始めるステップ（3ステップ）

1. 資産の棚卸し
   　空き家、不動産、預金、負債などを整理して家族で共有
2. 家族で将来設計を話す
   　「売るか残すか」「管理は誰に任せるか」「活用をどうするか」などを明確にする
3. 専門家に相談・制度設計
   　司法書士と連携して遺言・信託・後見・登記の設計を行い、市の制度（補助金・空き家バンク等）を組み込む

8．まとめと次のアクション

　観音寺市では空き家問題、高齢化、相続名義の放置など、将来的なリスクが重なりやすい地域構造があります。しかし、生前に適切な対策を取ることで、資産を整理し安心を残すだけでなく、地域資産として空き家を活かす道を描くことも可能です。

まずやるべきこと：

• 家族で資産の実態を共有する
• 専門家に相談して将来の設計図をつくる
• 市の空き家制度や補助制度をチェックする

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