1 相続登記未了とは（定義）

相続登記未了とは

不動産の所有者が死亡しているにもかかわらず名義が亡くなった人のままになっている状態をいいます。

例えば

祖父死亡
↓
父が相続
↓
しかし登記は祖父名義のまま

この状態です。

このケースは日本全国で非常に多く、
所有者不明土地問題の大きな原因になっています。

要約（この記事のポイント）

　　　・生前対策ではまず「相続登記未了」を確認する

　　　・祖父母名義の不動産が残っているケースは非常に多い

　　　・相続登記が未了だと相続人が増え続ける

　　　・結果として不動産が売れない・分割できない

　　　・2024年から相続登記は義務化

　　　・早い段階で司法書士に調査を依頼するのが安全

2 生前対策で最初に確認すべき理由

多くの人が

• 遺言
• 贈与
• 家族信託

から考えます。

しかし実務では

その前に確認すべき問題があります。

それが、過去の相続が終わっているかです。

理由はシンプルです。相続登記が未了のまま次の相続が起きると相続人が増え続けます。

（例）

祖父死亡
　↓
父が相続（未登記）
　↓
父死亡
　↓
父の相続人＋祖父の相続人

という構造になります。

結果として、相続人が10人以上になるケースも珍しくありません。

3 相続登記未了を放置すると起きる問題

主な問題は次の4つです。

① 不動産が売れない

不動産は、遺言書がない場合、登記名義人の相続人全員の同意が必要です。

名義が祖父の場合、祖父の相続人全員の同意が必要になります。

② 相続人が増え続ける

時間が経つほど

• 相続人が死亡
• さらにその子が相続

という形で権利関係が複雑になります。

③ 遺産分割が成立しない

相続人の中に

• 行方不明
• 認知症
• 海外在住

などがいると

遺産分割が成立しない

可能性があります。

④ 相続登記の義務化

現在は相続登記が義務化されており

相続を知った日から3年以内

に登記が必要です。

4 相続登記未了の確認方法

確認方法は主に4つあります。

① 固定資産税通知書・評価証明書を見る

納税通知書の所有者名を確認します。

ただし、納税者と登記名義は一致しない場合があります。

上手の中で備考内の「所有者　〇〇」となっている場合、登記簿謄本の名義人と納税者とが異なることを示しています。

② 登記事項証明書を取得

法務局で

• 土地
• 建物

の登記簿を取得します。

③ 名寄帳を取得

市町村で取得できます。

ただし

自治体ごとにしか確認できません。

④ 司法書士に調査依頼

実務では

• 名寄帳
• 登記
• 固定資産

を組み合わせて調査します。

5 不動産調査の新制度

（所有不動産記録証明制度）

2026年から、所有不動産記録証明制度が始まりました。

この制度では、特定の人が所有している不動産を一覧で確認できます。

従来は、固定資産税・名寄帳から登記簿を個別に調べる必要がありました。

しかし新制度では、検索条件を基に全国の不動産をまとめて確認できるようになりました。

6 生前対策で司法書士が最初に見るポイント

生前対策の相談では、司法書士はまず次を確認します。

1 不動産名義
2 過去の相続登記
3 共有関係
4 古い抵当権

この確認をせずに

• 遺言
• 信託
• 贈与

を考えるのは

家の基礎を作らずに屋根を作るようなもの

です。

まとめ

生前対策の第一歩は、将来ではなく過去を見ることです。

つまり、まず確認すべきは「相続登記未了」です。

祖父母名義のままの不動産がある場合、相続が発生する前に整理しておくことで将来の相続は驚くほどスムーズになります。

FAQ（よくある質問）

Q1 相続登記は義務ですか？

はい。
2024年4月から義務化されました。
相続を知ってから3年以内に申請する必要があります。

Q2 相続登記をしないとどうなりますか？

過料の対象となる可能性があります。

Q3 祖父名義のままでも固定資産税は払えますか？

払えます。
そのため登記未了に気づかないケースが多くあります。

Q4 相続人が多すぎて手続きできません

司法書士が

• 戸籍収集
• 相続関係図作成
• 遺産分割協議書作成

をサポートできます。

Q5 相続登記は自分でできますか？

可能ですが

• 戸籍収集
• 登記申請書
• 遺産分割協議書

の作成が必要です。

Q6 名寄帳とは何ですか？

市町村が作成する

固定資産の一覧表

です。

Q7 不動産がどこにあるか分かりません

司法書士が

• 名寄帳
• 登記
• 固定資産税

から調査できます。

Q8 山林なども相続登記が必要ですか？

必要です。
すべての不動産が対象です。

Q9 相続人が認知症の場合は？

成年後見制度が必要になる可能性があります。

Q10 生前対策はいつから始めるべきですか？

理想は

60代〜70代

です。

相続が発生する前に整理することで

家族の負担を大きく減らせます。

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相続の相談で最も多いのは

「祖父名義の不動産が残っていた」

というケースです。

生前対策は

不動産の名義確認から始まります。

アイリス国際司法書士・行政書士事務所では

• 相続登記
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のご相談を承っています。

まずは

「不動産の名義が誰になっているか」

確認してみてください。

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