1．相続登記未了を放置すると起きる4つの危険

① 相続人全員の同意が必要になる
② 売却・担保設定ができない（処分ができない）
③ 相続人の所在不明問題が発生する
④ 義務違反による過料リスク

特に問題なのは①です。1人でも反対すれば手続きは進みません。

2．相続人が「増殖」するメカニズム

祖父名義の土地を未登記のまま放置
　↓
父が死亡
　↓
子が複数
　↓
さらに孫世代へ承継

この連鎖で相続人は指数関数的に増えます。
実務上、最終的に32人に達した事例もありました。

人数が増えれば、連絡調整だけで膨大な時間がかかります。

3．固定資産税明細の落とし穴

「税金を払っている＝名義も自分」ではありません。

市町村の課税台帳は、法務局の登記簿と完全一致しない場合があります。

評価証明書の備考欄に
「所有者 ○○」
と自分以外の名前があれば、登記未了の可能性があります。

4．登記簿と課税台帳はなぜズレるのか

理由は単純です。

相続が発生しても、登記をしなければ法務局の名義は変わりません。
一方、課税は実質管理者に対して行われる場合があります。

つまり、「税は払っているが、名義は祖父」という状態が生じます。

5．県をまたぐ不動産の盲点

香川県内だけでなく、徳島市や鳴門市に不動産を持っているケースもあります。

問題は所在地が曖昧な場合です。
親族の記憶頼みでは漏れが発生します。

6．所有不動産記録証明制度とは何か

令和8年2月2日開始の新制度です。

　　　・氏名＋住所で検索

　　　・1検索条件につき1600円

　　　・全国の登記情報を対象

例えば亡父名義の不動産の所在地が不明な場合、戸籍の附票で住所履歴を確認し、検索することで網羅的確認が可能です。詳しくは法務省ＨＰ

7．正しい調査フロー（検索→確定→申請）

【STEP1】固定資産税資料取得
【STEP2】評価証明書確認
【STEP3】登記簿取得
【STEP4】戸籍調査で相続人確定
【STEP5】必要に応じ新制度利用
【STEP6】遺産分割協議
【STEP7】相続登記申請

順序を誤るとやり直しになります。

8．相続登記申請の実務上の注意点

　　　・被相続人名義、住所ワンセットごとに申請

　　　　※例えば、住所を転々としていた場合には、

　　　　　氏名は同じでも住所の（住所変更登記をしていない場合）分の検索で

　　　　　確認する必要があります。

　　　・未登記建物は役場で相続手続き

「まとめて一度」はできないケースがあります。

9．よくある質問（FAQ）

Q1 相続登記未了はどう確認しますか？

評価証明書と登記簿を照合し、必要に応じて所有不動産記録証明制度を利用します。

Q2 固定資産税を払っていれば安心ですか？

安心ではありません。登記名義が違う場合があります。

Q3 相続人はどのくらい増えることがありますか？

世代をまたぐと数十人規模になることがあります。

Q4 所有不動産記録証明制度とは？

氏名と住所で全国の不動産を検索できる制度です。

Q5 費用はいくらですか？

1検索条件1600円です。

Q6 県外不動産も調べられますか？

全国が対象です。

Q7 放置すると罰則はありますか？

過料対象となる可能性があります。

Q8 名義が祖父のままです。どうなりますか？

祖父の相続から順に整理する必要があります。

Q9 自分でできますか？

可能ですが、戸籍解析や管轄判断が難関です。

Q10 いつ確認すべきですか？

生前対策として今が最適です。

Q11 相続人が所在不明の場合は？

追加調査や手続きが必要になります。

Q12 相談はどの段階で？

知らない名義を発見した時点で。

まとめ

相続登記未了は"見えない時限爆弾"です。

今確認すれば数日で終わることも、
放置すれば数年単位の紛争になりかねません。

選択できるのは、今です。

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まずは「名義確認」から始めましょう。